为了看清物管公司账本，越秀区逸雅居业主委员会多次发文要求该小区物管公司配合审计公司进行财务审计。不审不知道，一审吓一跳。经过大半年审计，近日审计报告出炉：物业公司在2011年6月18日至2012年6月30日，以瞒报、重报等形式，侵吞了原本属于小区业主的权益款项83万元。上周四，这份审计报告张贴在逸雅居小区大堂内。第二天，物管公司发函称，这是一种污蔑行为。昨天在接受南都记者采访时称，不排除起诉审计公司的可能。
缘起：酬金制请物管业主想查账难
逸雅居小区与物管公司于2011年6月签订服务合同，实行的是物管酬金制。管理费由业委会支配，用于支付物管公司酬金、选聘保安、清洁工、电梯维修单位等。逸雅居业委会在物管资金预算批复、收支使用审核以及维修项目查验等过程，经常感到账目不明晰。最让业委会委员难以理解的是，就连年度的余款也无相关财务凭证和会计账册供业委会审核对证。
2012年5月18日，业委会发文，要求该物业公司将2011年下半年的收支凭证及账册呈交以供有资质的财务人员审计，遭到拒绝。自此业委会和物业双方较上了劲。
去年5月25日、5月30日、6月8日，业委会连续发文要求物业公司提供符合审计要求的财务资料，一直无果。去年6月29日，物业公司向业委会递交9597.52元的支票，称该笔款项是物业2011年下半年经营该小区物业服务的总结余款，但并没提供任何财务凭证。
业委会：花两万多元请第三方审计，值
小区业委会主任朱永平在社区是关心公共事务的业委会成员，平日，他是一位运用法律武器维权的律师。今年1月，他以拒不公开“39号文”涉嫌违反政府信息公开条例为由，状告广州市政府。对于自家小区物管账目不明，他同样关心。去年6月，朱永平与业委会其他成员商量：“聘用审计公司作为第三方对物管进行审计，这既是物业服务合同的条款，也是业主的权利。”
去年6月，业委会在小区大堂水牌公示一周时间，就“对物管公司进行审计”一事，向小区广大业主征询意见。业委会工作人员周小姐称，“公示期内没有业主有异议，审计工作就陆续展开了。”去年7月底，广东诚丰信会计师事务所进场。
这大半年来，业委会工作人员陪同审计人员多次到物管办公场所以及物管总公司蹲点、调取文件。6月19日，该审计公司向业委会提交了对逸雅居物管公司的财务审计报告。时间是自2011年6月与逸雅居业主委员会签订《物业服务合同》后的一年，即2011年6月18日-2012年6月30日。
“刚开始请审计公司来审计，我们并不知道要两万多元。不过现在看来，查出这笔糊涂账，花这个钱也是值得的。”业委会委员陈浩川说。这份审计报告为业委会掀开了物管账本的重重面纱。在花了大半个月时间、通读长达20页审计报告后，5名逸雅居业委会委员于今年7月4日在小区大堂实名张贴了一份题为《逸雅居小区物业管理财务审计报告揭晓》的公告。这份公告称现任物管涉嫌虚报、重报等账目，涉嫌侵吞了原本属于逸雅居小区业主的权益款项831400.81元。
物管：审计报告部分内容脱离实际
据陈浩川介绍，接下来还会把审计报告做成简报派发到小区业主家里。
日前，该审计报告已经送达物管总公司财务部门。物管公司昨天接受南都记者采访时，逐一对审计报告提到的问题作出回应。该公司财务总监姚小姐称，“审计报告部分内容是脱离实际情况的，如社保一项就忽视了生育、工伤等险种的支出，我们不排除会通过法律途径追究审计公司。”
业委会主任朱永平认为，业主与物管公司是签订了合约的，双方都应该按照合约行事。目前审计报告出来了，业委会接下来就会对物业公司是否违约以及物业公司是否构成经济犯罪作进一步处理。若是违约了，将根据相关条例终止合约以及追究相关责任，若是构成经济犯罪，就会举报。朱永平称：“目前物管公司初步跟我联系，他们对业委会贴大字报的形式感到很吃惊，希望能够坐下来协商。”
[专家点评]
社区事务中采用审计手段是大势所趋
据南都记者了解，本次逸雅居聘请会计师事务所进行审计，合共花费约23000元。业委会委员陈浩川：“刚开始请审计公司来审计，我们并不知道要两万多。不过现在看来，查出这笔糊涂账，花这个钱也是值得的。”
据广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁介绍，目前，全国不少小区都有引入会计师事务所对小区涉及财务的项目进行审计。广州也有个别小区请会计师事务所审计物业的运营情况，深圳更是走在前列，深圳的马洪会计师事务所在小区物业管理账目的审计就很出名。在小区事务中运用审计现在听起来还挺时髦，未来将是大势所趋。
据悉，现行的《广东省物业管理条例》中，并没有聘请审计公司这一说。在今年4月份第二次向公众征询意见的《广州市物业管理办法(草案)》(下简称《草案》)中，“审计”出现9处。
《草案》增加规定会计审计报告为调整物业服务收费的条件之一，并对表决情况的公布做了规范，且明确业主对调价方案有争议的，可以向物价部门申请协调处理。
除了物业涨价时要审计，《草案》在物业酬金制、业主监督业主委员会财务活动、业主对物业专项维修资金、物业服务企业晒账等，都可以通过聘请审计公司引入第三方，进行专业性与公信力兼备的审计。
[审计指控]
实发工资超出合同规定的工资总额12万多元
审计报告显示，小区管理处人员工资支出账面数为1028820.66元，工资性支出占收入总额的45.71%。物管公司2011年6月18日至2012年6月30日，列报收入管理费2250885.66元，按合同约定，“收入总额的40%作为工资”，应得工资总额为900354.00元。该物管公司实际开支1028820.66元，超出应得工资总额款128466.40元。
审计报告称，通过对支出相关原始的单据进行审核，超支原因有几个方面：一是人员超编；二是各种补贴支出不规范，如项目经理王志华2011年6-12月领取手机、交通补贴4500元；三是手续不全支出。如：2011年中秋节员工补贴3400元无人签收。
物管回应：物管公司财务总监姚小姐称，审计公司只盯着合同，没有从实际出发。服务合同是在2011年签订的。合同签订后，广州市最低工资标准从1100元经历了两次上调至1550元，这使得工资支出压力加大。
为职工购买社保和补贴虚报10万多元
审计报告称：物管公司在运营报告中，称为职工购买社保五金开支172722.64元。而双方签订的《物业服务合同》中规定：员工工资总额76253元包含了社保和补贴。物管公司向业委会提交的财务报告称，共为员工购买社保五金支出172752.64元。经对物业公司提供的职工养老保险金统计得出，该项上缴的社保费为64199.84元，另外108522.80元没有支出凭证。
物管回应：物管公司行政总监冉小姐称，审计人员并不清楚“购买社保五金”就是意味着购买社保、医疗、失业、生育、工伤等保险，因而只统计养老保险显然就是以偏概全。物管财务总监姚小姐称，“我们正打算到相关部门打印缴纳五金清单，把不专业的审计公司告上法庭。”
清洁费用5万多元未按合同预算的开支限额执行
审计报告就管理支出一项指出：“通过对支出的相关原始单据进行审核，我们认为逸雅居小区的绿化费用支出的相关程序不完善，如：2012年3月13日，购清洁用品一批开支2937.30元，无申请购置手续，无验收手续，无领用单据。另外，2012年12月利用外墙清洗支出52284元，未按合同预算的开支限额执行。”业委会工作人员称，该项支出按合同规定，本已明文包括在8.5%的清洁费额度之内，属于费用重报。
物管回应：物管对此点没作回应。
虚报6万多元税费开支
《物业服务合同》中，业主承诺了按5.7%提取税款。审计报告称：管理处税费账面数为128300.50元，管理处税费占收入总额的5.7%。但“通过对支出的相关原始的单据进行审核，我们发现逸雅居小区的部分物业管理费是按收据进行收费，未开具相关发票，而物管公司提供的完税凭证仅为66394.83元，尚有61905.65元没有完税凭证。”
物管回应：物管公司财务总监姚小姐称，“逸雅居是我们物管公司旗下20多个楼盘的其中一个，我们无法单独提供逸雅居一个楼盘的完税凭证。尽管我们没有给每个业主开发票，但我们是按着税务部门的规定纳税的。”
专家解释：对于物管公司的纳税问题，广东华南和谐社会发展中心主任周活宁介绍，“从2009年国家就有相关规定，一个小区一盘账，每个小区独立核算。若是有物管总公司的，总公司为一级法人资格，每个楼盘的物管项目为二级法人资格。若是账目都与总公司捆着的，物管公司怎么知道各个项目运营情况？”
瞒报商务楼物业管理费实际收入45万多元
该小区商务楼建筑面积7751平方米，物业公司对外宣称，每平方米收费10元，物业公司每月账面收入管理费为90512.9元。但经审计公司审计，商务楼实际面积有8890.71元平方米，共50个铺位，铺位并非都按10元/㎡收费。其中按每平方米收8元的有8个铺位，按每平方米10元收费的有20个铺位，按每平方米16元收费的有18个铺位，按每平方米18元收费的有2个铺位，按每平方米21元收费的有1个铺位，按每平方米25元收费的有1个铺位，每月收费合计128242.30元。
审计情况表明，物业公司在与业主委员会签订《物业服务合同》时隐瞒了部分商务楼面积及管理费收入，账面列收的管理费比物业公司与客户租赁合同约定的管理费收入少595635.5元，隐瞒了商务楼的实际面积1139.71平方米及每月管理费实际收入37729.40元，全年合计452752.80元。
物管回应：物管公司财务总监姚小姐称，若是按照合同说的“小区商务楼建筑面积7751平方米，物业公司对外宣称，每平方米收费10元”，那就应该是7万多元，为什么物业公司每月账面收入管理费为90512.9元？那是因为每个月的租赁情况都不同，这个月还有人租，下个月就连片空置了。对于审计工作人员自己上门量度的面积和取得的收费标准，我们不予承认。
谁牵头审小区物管账？告市政府不公开“39号文”律师朱永平
小区业委会主任叫朱永平，广东大同律师事务所律师，中山大学法学院研究生导师、华南理工大学法学院研究生导师、广东省法学会律师学研究会会长。
朱永平曾承办过大量在国内外有影响的案件，包括广东健力宝张海涉嫌挪用资金案、广东科龙公司集体涉嫌虚假注册资本案等案件，经常在各大媒体上对新闻热点给出法律专业意见。
今年1月17日，朱永平向广州市中院递交行政诉状，以政府拒不公开“39号文”涉嫌违反国家《政府信息公开条例》为由状告广州市政府。在开庭前一天，朱永平撤诉。
对于自家小区物管账目不明，他同样关心。去年6月，朱永平与业委会其他成员商量：“聘用审计公司作为第三方对物管进行审计，既是物业服务合同的条款，也是业主的权利。”
刚开始请审计公司来审计，我们并不知道要两万多元。不过现在看来，查出这笔糊涂账，花这个钱也是值得的。
———业委会委员陈浩川
审计报告部分内容是脱离实际情况的，如社保一项就忽视了生育、工伤等险种的支出，我们不排除会通过法律途径追究审计公司。
———物管公司财务总监姚小姐
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