近日，浙江省丽水市遂昌县北街一住宅楼外墙水泥块脱落致一人死亡案在遂昌县人民法院一审宣判。33户共同承担赔偿责任的判决结果一经公布，引起不少市民关注，别人家房子的墙体脱落，为何其他业主也要赔？一时间市民疑惑重重，在遂昌引起不小反响。
涉事楼房
2016年3月7日中午11点40分左右，下班回家的小学老师周某途经北街一弄堂时，弄堂一侧住宅楼的外墙水泥块脱落，导致周某头部受伤倒地不起，后虽经过路群众及时送医，但因伤势过重抢救无效不幸去世。另外，脱落的水泥块还砸到另一侧墙体的空调外机箱，导致空调外机箱掉落在地。
涉事的住宅楼建于1992年，分为一二两个单元，共33户36名业主，由于历史原因并没有物业及业主委员会。而水泥块是从一单元的外墙上脱落的。
事后，周某的家人将36名业主一起告上了法庭。他们认为，建筑物的外墙在功能上系为整幢建筑服务，故属于该幢建筑物全体业主共同共有部分，业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人有维修保养该大楼并保证其安全的义务，而正是由于该大楼外墙疏于维护导致墙体脱落致周某死亡，36名业主负有不可推卸的责任。
在遂昌法院开庭审理期间，一单元业主代理律师辩称，对原告要求所有业主承担责任没有异议，但事故发生的地点并不是路，而是案涉房产与相邻房产之间的滴水弄，因此不是用来通行的，周某在不是道路的地方通行没有尽到注意义务，其自身也存在过错，自身也应承担一定责任。
二单元业主代理律师辩称，原告将二单元确定为被告是主体不合适，该住宅楼建于1992年，当时开发商和相关管理部门并没有收取房屋维修资金，而且因为历史原因，该住宅楼没有物业也没有业主委员会，一直以来，房屋共有部分都是按单元为单位，在各自的单元范围内独立进行维修保养，两个单元的独立意识是约定俗成的，该起事故是由于一单元外墙脱落引起的，二单元不是事发区域的管理人和使用人，当然不是侵权责任的主体，因此要求二单元赔偿是不合理的。二单元业主不应承担责任。
法院审理后认为，建筑物发生脱落造成他人损害的，所有人、管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。事发通道宽度1.4米左右，事发前通道附近未设置安全警示标志或禁止通行标志，周某在正常行走中受害，无证据证实其存在过错，不能减轻被告的赔偿责任。被告所说的一二单元是以楼内通行的楼梯数量区分，并不是区分独立建筑物的标准，涉事住宅楼系一幢独立的建筑物，本案36位被告作为房屋的所有人或管理人，对建筑物墙体未尽合理的修缮义务，导致外墙水泥块发生脱落致周某死亡，应承担民事赔偿责任。被告之间的过错无法区分大小，应以独立门牌或产权记载的33户为基准，均等承担赔偿责任。法院据此判决33户赔偿家属989877.90元，每户承担赔偿29996.30元。
法院判决后，不少市民对业主共同担责表示不理解，办理此案的法官指出，普通的侵权行为适用“一般过错责任原则”，但对于如高空坠物之类的特殊侵权行为，受害人往往难以举证证明对方主观上存在过错，因此法律规定诸如此类的特殊侵权行为适用“过错推定责任原则”，以平衡致害人与受害人的利益。也就是说，当事人只要不能证明自己无过错的，则推定其存在过错。住宅楼外墙属于整栋楼的全体业主共有，全体业主须共同承担维护墙体的义务，故本案认定全体业主承担赔偿责任。
（摘自法制网 记者：王春 通讯员：姜晔斐）
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高空坠物伤人的法院判决与物业管理
文/黄世孟
原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
2014年6月18日台湾《联合报》社会版A8面报道一则新闻“外墙瓷砖伤人 整栋住户都起诉”，后续影响相当震撼且深远。台北地检机关认为所有权人及使用人都有责任，30年大厦事发时无管委会，9岁女童头骨受伤，留下跛行等后遗症。
台湾建筑外墙瓷砖剥落伤亡事件，我曾于十年前执教大学时即从事过专题研究【1】，发现台湾营建风气与习惯，是建筑外墙偏好贴瓷砖，基于瓷砖质量、施工技术与定期维护未全面到位，已经造成台湾建筑瑕疵的通病。一年前（2013年6月）曾经投稿《现代物业》杂志，报道“重演的悲剧：台湾楼房外墙瓷砖剥落伤人新闻”，无奈最近仍再三发生瓷砖剥落伤人的意外事件。本期台湾物业管理大观即报道“建筑外墙瓷砖剥落伤人的法院判决与物业管理”事件始末，预料在启动台湾物业管理服务之新刺激、新面向、新商机之际，更值得深远省思。且有必要论述，期盼台湾物业个案的新闻，启发大陆物业管理的警醒。
台湾物业大观之新闻报道
新闻报道一：外墙瓷砖伤人 整栋住户都被起诉
【2014/06/18】台北市“京华大厦”六楼外墙瓷砖去年剥落砸伤路过九岁女童，造成女童颅骨骨折，留下跛行后遗症；台北地检机关认为，六楼外墙属共有部分，建筑物所有权人及使用人有维护建筑物构造及设备安全责任，昨天以过失伤害罪嫌起诉全体十三名住户；其中一户有两名管理人，都被起诉。京华大厦为十二层、屋龄卅多年的大楼，原无管委会，发生意外后住户才成立管委会修缮外墙，住户对该不该分摊赔偿金也意见不一，只能等法院判决再说。
检方调查，去年五月五日晚上十点多，林姓妇人带九岁女儿到民权东路二段某烧肉餐厅吃火锅，餐毕母女俩行经京华大厦前准备搭车离去时，该大厦瓷砖、混凝土块突然剥落，砸伤女童头部，造成女童颅骨凹陷性骨折、外伤性脑出血，无法自理生活。女童母亲指控，住户未维护大楼外墙面，导致瓷砖剥落砸伤女儿头盖骨，害女儿留下跛行等严重伤害，前后医药费花了三百万元。
她说，京华大厦六楼与七楼交界处，可清晰看见一道长约三公尺裂痕，瓷砖就是从这里剥落砸伤她女儿；但该大厦住户在事发后互推责任，不闻不问，她要求全体住户都应负责。女童母亲另将求偿八百万至一千万元。“女儿比我勇敢，才让我坚持下去，”她说，女儿至今左脚跛行，因脑伤癫痫曾两度在家昏倒，平时需她协助洗澡、穿裤，出门时常抬头看墙壁，仍深陷创伤阴影。
我于6月19日亲自到事件发生现场拍照，京华大厦是一栋相当平凡的台北市干道建筑（图1），瓷砖剥落砸伤路过女童的位置就在人行道上（图2）。该大楼为避免再度发生意外，于二楼与三楼之间设置防护网（图3），六楼与七楼原瓷砖剥落处也妥善补强维护了。
图1 京华大厦
图2 瓷砖剥落伤童人行道位置
图3 防止瓷砖剥落防护网
新闻报道二：瓷砖伤童 大楼12住户全将被求偿
【2014/6/17】新北市某小学三年级郑姓女童，去年5月与母亲行经北市民权东路“京华大厦”，遭大楼外瓷砖掉落砸中头部，导致头骨骨折，须换置人工头盖骨，日后至少要再换置两次。郑童母亲控告大楼住户过失伤害罪，台北地检机关认定大楼全体住户共12户，对女童被砸伤都有法律责任，17日将这12住户全部依过失伤害罪起诉。
女童母亲今由市议员参选人颜若芳、律师高涌诚陪同，回事发现场开记者会，表示女童至今跛脚、颠痫，每天复健中，已花300多万元医药费，且一辈子将受影响，将对住户民事求偿800万至1,000万元。
老天爷也实在太无情，选择击伤弱势单亲母女家庭，令我同情。我的脑海曾经闪过一个邪恶的念头，老天爷应该选择击伤甚至敲死台湾高官人士或其家族成员，如此意外公共安全事件就容易衍生成更敏感的社会话题，加速启动调查与整顿建筑外墙瓷砖剥落的结构性问题。我如此坏心眼的梦想与幻想，痛心提醒公部门宜速处理，否则台湾街道不定时出现“瓷砖雨”窘境，那就太悲哀了。
回顾联合报刊载新闻照片，了解大楼高空瓷砖剥落伤人头壳骨威力的严重与可怕，受伤女童母亲伤心重回事发现场举行记者会，有此一次法院的判决，绝对成为一项物业管理的重要指标，引导大楼住户必须成立管理委员会，大楼公共空间必须委托物管，同时也提醒高屋龄的旧建筑，必须实行定期整修的维护作为。
建筑健检与维护
市民对自宅建筑外墙瓷砖屋况的了解与维护问题，若能视如一般居家卫浴设备是否正常通畅，那样的迫切与关怀，那建筑外墙瓷砖剥落事件一定可事先避免。因此，我很关心如何养成维护建筑的文化习性与行政管理制度。
居家环境卫生保持清洁的生活习性，多年来由于普及国民教育、环卫政策倡导、进步的科技设备，以及社会逐渐接受使用者付费的观念，市民普遍认同居家环境需付费维护保洁，已经形成物业管理最主要的一项服务事业。但是建筑物的主体结构、多样且复杂的附属设备，如何维持正常功能运作之维护管理课题，以及更进一步委请物管专业进行诊断与补强，编列经费定期维护修缮的习性与认知，一般市民的认知仍然相当生疏、缺乏共识。
回顾台湾公共建筑每年编列建筑维护管理经费的制度与事实，不难发觉即使公部门对自用的建筑设施，每年依然编列相当不合理的维护管理经费，怎可苛求一般市民懂得公寓大厦设施定期修缮与维护呢？然而，我坚信时间永远站在物业管理这一边，因为我们的文明社会逐渐成熟，高龄建筑逐年增加。台湾当前形成城镇高层化、高密化的集合居住形态，市民最后仍会从最初关心的火灾消防、电梯安全、厕所卫浴给排水等课题，逐渐转到生活设施性能、生活服务质量与建筑延寿活用的新话题。
台北市官方了解了前述社会趋势发展动向，推展都市更新紧密结合老屋健检，扩大落实老屋、房屋健检制度与宣传。台北市60%以上的房屋屋龄都在30年以上，不易从外观察房屋内部性能质量，须经由专业技术人员进行客观评估。以下简要窥探台北市老屋健检信息与办法。
台北市老屋健检信息与办法
台北市官方为让民众了解房屋安全信息，拟订老旧房屋定期安全检查制度，确保市民财产安全。推动“房屋健康检查制度”，让房屋每隔一段时间就接受检查，检查可依屋龄区分频率、深度与层次，越老旧的房屋检查就要越仔细。责成所有权人定期委托专业技术人员，针对屋况耐震能力、构造材质、地质、机电设备、管路配线等项目进行检查签证，外墙检查项目包括建筑外墙瓷砖及附加物屋况。
房屋检查签证结果区分等级，专家依据等级详细对居民提出诊断后的改善建议。居民若清楚了解自己的房屋状况，就可免于恐慌且知如何落实维护措施。初期以鼓励和试办方式进行，未来盼能法制化，以租税抵扣建立诱因。以下所整理的内容就是台北市老屋健检服务信息：
一、法规依据：
《台北市老屋健检案件申请及补助费用作业要点》
二、主管机关：
台北市建筑管理处使用科
三、老屋健检申请及受理方式？
申请人可自建管处网站下载申请书，依格式填写并备妥证明文件，亲自至建管处使用科临柜申请初审，初审完成当场发给健检案件序号，受理正取200件后，额满即不再受理。
基于公正公开原则，邮寄送件方式不予受理。后续由建管处进行复审，复审符合补助对象，则分案至申请人指定之健检机构。
四、老屋健检申请人资格？
有成立管委会组织者，管委会为申请人，资料向市府提出申请。
无成立管委会组织者，可推派住户代表申请，并取得过半数屋主同意，且应检附同意之委任书、建筑物权状复印件或建筑物登记誊本。
五、公告2014官方认可之健检机构
台北市建筑师公会
台北市土木技师公会
台北市结构工程工业技师公会
社团法人台湾建筑技术学会
法院判决与物业管理
我认为台北地检机关认定“六楼外墙属共有部分，建筑物所有权人及使用人有维护建筑物构造及设备安全责任”，是合理且公平的专业判决，反之，台北市官方原先仅罚六楼住户，是非常不智而且错误的决定。法院的判决加速大楼成立管理委员会，共同管理全栋大楼的共有部分，确实强化提供了物业管理的专业服务机会，可以弥补或补充当前所欠缺的制度性与专业性的盲点。
判例引领通案发展：个案发酵作用
教育工作者经常发现，“教学”与“考试”会产生教与考互相作用的效应。司法界也经常发生偶然的单一个案的判决，必然有机会形成通案依据的作用。这一次“外墙瓷砖伤人 整栋住户都被起诉”的判例，就是典型的单一个案事件经发酵作用形成通案的范例。
可以预期几件事情：一、住宅小区或公寓大厦无成立管理委员会者，加速成立使用单位或住户的管理委员会；二、管委会委员互相推选管委会主任委员，以及各项专业委员会；三、进行遴选、评选物业管理公司。
法院的判决与物管行业之关系是多么的密切！
判例催生维护经费：中长期修缮维护计划
本文论述的判例为何不早在十年前就发生？为何不再晚十年后才发生？若依据前文所述两则报道结果，完全是人间、时间与空间的巧合，完全归结于社会悲情个案事件，法院偶然个案判例发酵作用之结果，也意外造成判例催生维护经费，大楼须编列中长期修缮维护计划之成效。
因此，本文先论述建筑健检与维护之道理，以后引述台北市老屋健检信息与办法，完全基于推展物业管理专业服务的立场，积极推销老屋需健检、外墙需整维之观念，将此需求养成如同建筑消防须定期检查、设备营运功能也须定期检查之常态。在进一步发展落实每年度修缮计划外，更须养成未雨绸缪规划十五至二十年后，中长期修缮经费之编列计划。
换言之，台北市老屋健检信息与办法，确实值得台湾其他县市，也值得大陆物管专业学习与参考。
结语
我的一次酒店经验：台湾某家酒店男厕小便斗墙面上，贴着几句警醒标语：“你四十岁前糟蹋身体、四十岁后身体糟蹋你”。我尝试改写成：“你三十年来糟蹋建筑、三十年后建筑糟蹋你”。台湾建筑外墙瓷砖的不定期剥落事件，就是典型的三十年建筑开始糟蹋住户（使用者）的写照。
大家认真想一想，您会住房吗？真的懂得住房的享受吗？其次，谁该教导住房知识？谁曾经认真到位地教过我们如何住好房？如果您说：没有人教过我们住房，那么我说：委请物管专业来教吧！请您相信，机会永远站在物业管理这一边。
（文中所有货币单位均为新台币元，1元新台币约合0.21元人民币）
注释：
【1】台湾科学委员会专题研究计划（2003年），学校建筑维护需求评估指标之研究。（2005年）建筑以类人化观点建立设施健诊制度与维修再用之研究——总计划暨子计划一：公共建筑生命周期建筑设施健诊制度与维修技术之比较研究。
文章转载自《现代物业杂志》微信公众号
